Handelsinvestmentmarkt Deutschland

Supermärkte sind das "Asset der Stunde"

Das Transaktionsvolumen auf dem deutschen Handelsinvestmentmarkt belief sich im 2. Quartal 2020 auf 2,25 Mrd. Euro. Im bisherigen Jahresverlauf wurden damit knapp 7,4 Mrd. Euro umgesetzt – ein Plus von 15 Prozent ggü. dem Vorjahreszeitraum und nach 2015 das zweitstärkste 1. Halbjahr. Gemessen am Ergebnis des Gesamtgewerbemarktes in Deutschland zeichnete das Handelssegment für 25 Prozent des Volumens verantwortlich, womit dies nach Büroimmobilien weiterhin als bedeutendste Nutzungsart hervorgeht. Davon entfielen wiederum lediglich 29 Prozent auf Einzeltransaktionen, wobei es allein im 2. Quartal sogar nur 23 Prozent waren. Dementsprechend ist das Marktgeschehen vor allem von größeren Übernahmen, Beteiligungen und Portfolioverkäufen geprägt.

Infolgedessen ist die durchschnittliche Transaktionsgröße in die Höhe geschnellt, die Anzahl ist mit 461 realisierten Abschlüssen in den vergangenen zwölf Monaten hingegen so niedrig wie seit Langem nicht mehr. Ausschlaggebend waren vor allem zwei große Portfoliotransaktionen im 2. Quartal: Die Veräußerung der 17 Kaufhof-Immobilien von dem amerikanisch-deutschen Immobilieninvestors RFR an Apollo sowie der Verkauf von 120 Einzelhandelsimmobilien mit Lebensmittelschwerpunkt von TLG an X+Bricks.         

Dies spiegelt sich auch in der Aufteilung des Handelsvolumens nach Anlageklassen wider: Während Supermärkte und Discounter mit über 2,3 Mrd. Euro mehr als 30 Prozent des Volumens im ersten Halbjahr 2020 ausmachten, folgten Warenhäuser mit rund 1,7 Mrd. Euro bzw. einem Anteil von 23 Prozent. Fachmarktzentren waren für rund 17 Prozent des Einzelhandelstransaktionsvolumens (1,2 Mrd. Euro) verantwortlich und Geschäftshäuser rangierten mit rund 1 Mrd. Euro und 14 Prozent auf Platz 4.

„Lebensmitteleinzelhändler wie Super- und Verbrauchermärkte profitieren als neues Core-Produkt am Handelsinvestmentmarkt. Aufgrund ihrer Resilienz bewiesen sie auch während der COVID-19-Pandemie ihre Nachhaltigkeit und überzeugen Investoren damit als Asset der Stunde. Dementsprechend ist auch in Zukunft von einem sehr hohen Interesse auf Investorenseite bei geringem Angebot auszugehen“, sagt Jörg Krechky, Director und Head of Retail Investment Services Germany bei Savills.

Abseits des Lebensmitteleinzelhandels kam es aufgrund der Restriktionen zu erheblichen Umsatzausfällen, in deren Folge die Mietstundungen die Liquidität der Eigentümer erheblich einschränkte. Hieraus wiederum resultiert ein Folgedruck auf die Renditen. „Für Shopping Center gehen wir von einem Anstieg um 70 Basispunkte auf 5,0 Prozent aus. Eine konkrete Bestätigung in Form von Transaktionen ist zwar noch nicht vorzuweisen – nichtsdestotrotz zeichnet dieser Anstieg ein realistisches Bild vom aktuellen Risikoprofil dieser Assetklasse, insbesondere vor dem Hintergrund möglicher Mietausfallwahrscheinlichkeiten und Insolvenzen“, konstatiert Krechky. Bei Secondary Shopping Centern geht Savills sogar von 7,0 Prozent Spitzenrendite aus, Fachmarktzentren dürften moderat um 20 Basispunkte auf 4,1 Prozent zulegen.

Aufgrund der zeitlichen Verzögerung werden die gesamten Auswirkungen der Krise in den Marktzahlen noch nicht vollständig dargestellt, im dritten Quartal dürfte das Transaktionsvolumen dementsprechend verhalten ausfallen. Aktuell ist eine leichte Belebung des Transaktionsmarktes festzustellen – auch eine Folge der eingetretenen Lockerungen. „Bis zum Eintritt eines deutlich aktiven Marktgeschehens werden wir noch ein paar Monate brauchen“, schließt Krechky ab.

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